우리가 살아가면서 돈이 필요할 때, 가장 확실하게 돈을 구할 수 있는 수단중 으뜸가는 것은 단연코 담보대출이다. 대출과 이어지는 것은 근저당권이며, 근저당에 설정에는 당연히 돈이 들어가게 된다.
내가 돈이 필요해 집을 담보로 돈을 빌릴 때, 그 설정비용은 저당권 설정으로 누가 권리를 취득하는지 여부가 기준이 된다. 즉 저당권 설정으로 인해 권리를 취득하는 자는 근저당권자이므로, 금융기관이 설정비용이나 등록세를 내야하는 것이다.
최근 부동산 경기가 좋지않자, 건설회사에서 등기비용, 취득 등록세를 내주겠다고 광고하기도 한다. 다만 이것이 예외가 되는 곳이 있으니 바로 은행이다. 은행에서 대출을 받을때는 대출을 받을 사람의 담보와 신용등급 외에도 여러 가지를 따져서 이자율을 산출을 한다.대출을 받을 때 제시하는 이자율에 대한 선택은 채무자의 몫이나, 은행에서는 은행이 채권자가 됨으로써, 부담해야 하는 설정 비용을 채무자가 낼 것을 유도한다. 그리고 은행에서 계약서를 작성할 때 저당권 비용을 채무자가 내는 것으로 이자를 할인해 준다는 약관을 명시하는 등으로 채무자에게 부담을 주고 있다. 이자는 일반적으로 은행에서 지정하기 때문이다. 은행뿐만 아니라 개인간 돈을 빌려줄 때 근저당 설정비는 거래 관행상 채무자가 부담한다. 명목상 권리자는 채권자(저당권자)이지만,아무래도 대출로 인해 직접적 이익을 보는 것은 채무자이기 때문이다. 다만 은행이라는 준공적기관이 자신의 우월적 지위를 이용, 이를약관에 의해 또는 사실상 강제했느냐가 문제가 된다.
이자율은 일반적으로 은행이 결정한다. 그리고 은행은 이자율을 결정한 뒤, 설정비만큼 이자를 실제 할인해주었는지, 이미 이자율은 정해놓고 설정비만큼의 이자를 할인해주는 것처럼 기만했는지가 문제되는 것이다. 즉 동일한 이자율이 적용될 두 사람이 있을 때 A에게는 이자율 5%를 적용하였다. 이때 은행이 저당권 설정비를 부담하는 B에게 0.2%를 할인한 4.8%로 해주었느냐? 아니면 “원래 이자율 5.2%인데, 0.2%할인해서 5%입니다.”라고 속였는지 문제되는 것이다.
이처럼 근저당 설정비는 원칙적으로 근저당설정으로 외형상 권리를 취득하는 근저당권자가 부담하는 모양새를 보인다. 민법은 개인의 일상생활에 대해 규율하는 법으로, 이에 대한 개인의 의사가 없는 경우에만 보충적으로 적용된다. 판례를 보아도 당사자간에 특별한 약정이 없을 때 근저당권자가 설정비를 부담해야한다는 것이다. 즉, 개별약정에 의해 그 비용을 채무자가 부담토록 하는 것은 얼마든지 허용되는 것이다. 애초에 돈을 빌려야만 하는 채무자 입장에서는 거절할 수가 없는 것이다.
작년 11월 이후로 근저당설정비 반환소송에 대한 이슈가 확산됨에 따라 시시각각 계속진행중이다. 하지만 현실은 부정적이다. 이미 법은 가진자의 손에 있고, 설정이 반환 판결이 나온다 한들 정말 부당한 몇몇 사례일 뿐이다. 또한 반환 소송이 성공적으로 진행된다 한들, 은행에서는 그 설정비를 이자율에서 집행할 것이기 때문에 대출을 받는사람은 실질적으로 체감이 되지 않을 것이다.
은행은 국민에게 가장 가까이 있는 기업이지만 이윤을 추구하는 기업이다. 고객들도 과거의 보증인 대출 같은 은행의 무분별한 대출이나 말도 안되는 이자로 문을 닫는 은행을 보고싶지는 않음과 동시에 자신이 돈을 빌릴때는 관대하기를 원하는, 이율배반적인 태도를 보이는 것은 사람의 속내일 것이다.
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